南派国企进京 “动物”凶猛?

凯时旗舰厅App下载

2021-05-16

寸土寸金,群雄逐鹿。 北京首个集中供地出让,其激烈程度着实令人瞩目。 在一众报名者中,有这么一个群体——它们自南方远道而来,在市场活跃区域历练多年。 与此同时,它们背靠国资,不仅资金实力雄厚,还拥有低成本的融资优势。

而在广州、杭州、无锡等南方热点城市的集中供地现场,也有它们的身影。 不可否认的是,往日在北京土地市场相对沉寂的南派国企,已经成为此次北京集中供地不容小觑的“势力”,在大湾区等地赚取的热钱,是否也是它们在北京“点菜”的底气?报名积极资金有优势从结果而言,首批30宗地块,南派国企中目前仅有越秀有所斩获——由于没有竞争者,越秀+天恒联合体以底价成功“捡漏”怀柔区刘各长村棚户区改造地块。

显然,风头都被另一家来自南方的房企卓越抢了过去。

如此看来,南派国企的来势似乎与“凶猛”二字相去甚远。

不过,南派国企在报名方面已对局势有一定搅动作用。 首次入京的越秀以联合体形式报名四宗体块;建发报名三宗地块,其中一宗独立,两宗联合;华发一口气报名七宗地块,其中两宗独立,五宗联合(联合体拿地有所重叠,分别独立计算)。

众所周知,集中供地对房企的考验之一即是现金流。

报名的地块越多,就要占用越多的竞买保证金,成交后更需要在短时间内支出大量资金。

但对于国企而言,一方面以联合体为主的拿地形式稀释了成本,一方面其资金优势也比较明显。 以上述三家南派国企为例,2020年“三道红线”绿档的有两家,近年来的现金流基本呈现出经营、筹资多,投资少的趋势,期末在手现金也呈整体增加,这意味着它们有较为充足的资金进行扩张。 而就在今年,上述企业均进行了数次低成本融资,其中不乏面额较高的超短期融资券,其融资优势也可见一斑。 同时,在热门的朝阳区地块角逐中,南派国企也在两宗地块拼到了最后一轮,其中朝阳区金盏02地块经越秀+天恒一手报价亿元达到土地合理上限价格,朝阳区王四营L03地块建发+电建的报价则触及了双顶(金额+竞配)。 这对于在京项目寥寥的南派国企而言,已是相当积极的举动。 合作为主试水色彩浓厚对于集中供地,此前已有多家规模型房企管理层表示是增储的好机会。 然而,集中供地也抬高了核心城市的进入门槛与竞争程度,南派国企此番积极北上,亦有一些试水的意味。

诚然,在房企以全国化布局为主流之时,其地域性已有所减弱,但房企的货值与业绩分布依然会有较强的区域属性。

南派国企在北方区域的布局力度相对较小,在北京的项目布局更是屈指可数,所以它们对北京市场没有补仓的压力。 首进北京的越秀自不必说,建发在京的首个项目是2020年与融创合作的长安和玺,华发进京虽然可追溯至2003年的北京华发·颐园,但15年后才布局了第二个项目华发·中央公园,期间还获取了一个朝阳区一级开发项目。 因此,仅有对北京市场相对更为熟悉的华发在此次集中供地的报名更为积极。

而在企业层面,华发虽为三道红线橙档房企,但近年来为扩张出手颇为阔绰,也因而相对更加活跃。

与此同时,三家均以合作拿地为主,国企合作、与老伙伴联合成为主要形式。 有业内人士指出,房企合作不仅为分摊成本压力,也有借助经验优势谋求快速拓展市场的目的。 实际上,对于操盘能力强的房企而言,以小股操盘的形式在陌生市场打出口碑是不错的选择;与之相对,也有只出资不操盘,在盘活现金的同时吸引合作方进行扩张的房企。 那么,人生地不熟的南派国企寻求合作便是理所当然了。

在这一层面上,其试水色彩就更加浓厚了。 成果有限未来更“凶猛”?综上,南派国企不乏积极性与决心,同时抓住机会进行试水探索,而这一切最终指向的是——要把账算明白。

一位不愿透露姓名的南派国企负责人表示,国企担负的盈利责任,不差钱不代表可以乱花钱,需要节省成本以谋求更大的利润空间。 加上对集中供地的考量,需要企业在资金有限的情况下做出取舍。 有业内人士表示,对于一些保守的房企而言,需要考虑到全年的拿地预算与节奏,具体到单一项目,成本与利润的计算也更为严格,特别是在不熟悉的市场环境。

从报名角度来看,三者均避开了最热门的树村地块,选择涉足较为热门的朝阳区,又选择了临近地块。 其中,越秀选择金盏,华发选择崔各庄,建发选择热度相对低一些的东坝。

此外,相对进京更早、对北京市场更为熟悉的华发还涉足了丰台、大兴、昌平,建发涉足了通州及亦庄。

据悉,此次推出的地块超过四成位于四大中心城区,30宗地块分布在12个区域,地块质素较优成为了竞争激烈的原因之一。

其中,有15宗地块位于中心城区,占比面积约为43%,朝阳区作为供地的热门区域,推出10宗地块,建筑规模近百万平方米,在各区域中占据榜首。

业内人士指出,此次土拍虽然落实了“稳地价”的目标,但土地竞拍热度仍相对较高,特别是海淀、昌平、朝阳等核心区域或基本面较好的地块参拍企业数量多、综合竞拍次数较高,反映了房企向核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一步增强。 由此,南派国企目前的战果也就可以理解了。 而值得期待的是,它们能否在后续的北京土地市场更加“凶猛”?。